Ideas prácticas

21-06-2021

Esta semana se hablará de… Los 9 consejos a seguir antes de elegir un local

¿Qué debemos tener en cuenta cuando escogemos un local para nuestro negocio? Estos consejos te ayudarán a tener criterio para tomar esta difícil decisión.

Seguimos, una semana más, dando pasos hacia la normalidad que conocimos y que añoramos. Las restricciones para la hostelería y el ocio nocturno se van relajando cada vez más. Esta semana, los hosteleros vascos estrenan un nuevo horario ampliado hasta las dos de la madrugada y Castilla y León ya no tiene limitación de horario por motivos sanitarios. Es decir, los hosteleros de esa comunidad pueden abrir hasta la hora que marca su licencia. Además, cada vez más regiones autorizan el uso de las barras, como la propia Castilla y León o Baleares. Como os venimos diciendo desde hace un par de meses, la situación apunta al optimismo en todos los sentidos.


Incluso empiezan a llegar las ayudas directas del Gobierno central, que están siendo convocadas y administradas por las comunidades. Por ejemplo, la semana pasada, los hosteleros de Madrid que tributan como autónomos, tanto en estimación directa como objetiva, recibieron su correspondiente ayuda directa. Ante este panorama, el optimismo es lógico. La demanda se está reactivando y el crecimiento económico llama a nuestras puertas, así que entendemos las ganas de emprender de los hosteleros.


La semana pasada quisimos dar orientación a los hosteleros que están planteándose abrir aprovechando los menores precios de los alquileres y la mejora del sector. Os dimos un enfoque analítico y hablamos de los estudios que recomendamos hacer antes de firmar un local: el plan de negocio, el análisis de viabilidad del concepto en el local, el análisis de la inversión y el plan de tesorería.



Esta semana queremos ir un paso más allá y daros ciertas claves que queremos que tengáis claras. Nueve consejos sobre elementos que debéis tener en cuenta antes de coger un local, más allá del precio del alquiler.


Visita el local con expertos en instalaciones para evitar sobrecostes


Las prisas son malas consejeras a la hora de abordar una negociación y de tomar una de las decisiones más importantes que un hostelero afrontará en su vida empresarial. Además de las prisas, existe el amor. La mayoría de los hosteleros se enamoran de un local y lo desean por encima de todas las cosas, de todos los impedimentos y de todos los problemas legales o de viabilidad que puedan existir. Os recomendamos que os toméis vuestro tiempo antes de firmar un local y que lo visitéis con expertos en las diferentes partidas que pueden hacer que el coste de la inversión inicial se dispare: cocina, salida de humos, climatización, instalación eléctrica, fontanería, insonorización…


Consulta el estado de la licencia


Los trámites relativos a la licencia son farragosos y complicados de entender. Os recomendamos que tengáis una persona experta en licencias a vuestro lado. Suelen ser arquitectos o ingenieros, que os digan qué actividad se puede realizar en el local y qué no se puede hacer. Además, necesitaréis de esta persona consejos sobre la adecuación del local a la legislación vigente. La normativa de licencias, como todas las leyes, tiene sus zonas grises y sus interpretaciones y cada ayuntamiento sus peculiaridades y su manera de gestionarlas. Tener a una persona al lado que conozca toda esta casuística es vital. Por último, os recomendamos que tramitéis una consulta sobre el expediente de la licencia del local que queréis firmar. El acceso a esa información suele ser público pero lento, muchos ayuntamientos tienen entidades colaboradoras urbanísticas que gestionan estos trámites. Además, municipios como Madrid tienen un servicio de información sobre el estado de los expedientes urbanísticos que se puede consultar desde cualquier ordenador, en este caso se llama Conex.


Haz fotos


Es muy importante que constates y documentes la situación en la que estaba el local en el momento de la firma del contrato para prevenir futuros litigios en asuntos como la devolución de la fianza.


Negocia carencia


Empezar a pagar alquiler sin haber abierto todavía el local es uno de los grandes errores que suele cometer un hostelero y que más pueden lastrar su tesorería. Por ello, os recomendamos que firméis un periodo de carencia en el que disfrutéis de varios meses en los que no pagaréis alquiler, normalmente, ese cálculo coincide con el tiempo que consideréis necesario hasta la apertura del local.


Propón un escalado en la renta


En la situación actual en la que nos encontramos, llena de incertidumbre y de aforos y horarios reducidos se hace más necesario que nunca negociar un escalado en el pago del alquiler. Es decir, no comenzar el contrato pagando la totalidad del alquiler, sino negociar un incremento del precio del alquiler vinculado a periodos de tiempo, que suelen ser de seis meses. Se suele arrancar con un precio rebajado del alquiler en torno al 50% para acabar pagando la totalidad del alquiler a los 18-24 meses.


No firmes contratos cortos


Haz un estudio claro para definir cuándo se producirá el retorno de la inversión en el local y asegúrate de que el contrato tiene una duración superior a ese cálculo, como mínimo. Aunque, por lo general, os recomendamos que los contratos tengan una duración no inferior a 7 años.


Consulta los estatutos de la comunidad


Las comunidades de vecinos pueden acabar siendo un quebradero de cabeza para el hostelero. Os recomendamos que mantengáis unas relaciones cordiales con la comunidad y que seas partícipes de las decisiones que se tomen. También debéis tener especial atención a los estatutos de la comunidad de vecinos puesto que, en muchas ocasiones, el contrato de alquiler del local  se remite a dichos estatutos para solucionar posibles situaciones no contempladas en dicho contrato de arrendamiento.


Cuidado con el obligado cumplimiento y las indemnizaciones


Todos somos optimistas a la hora de emprender, pero hay que saber buscar mecanismos que no nos aten a un local. Tenemos que buscar las maneras de comprometernos lo menos posible por si las cosas salen mal y debemos abandonar el local o, pensando en positivo, por si nos va tan bien que queremos trasladarnos a un local de más aforo o mejor ubicado. Así, pues, debemos negociar bien el obligado cumplimiento y no aceptar el firmar garantías que nos vinculen a toda la duración del contrato.


Incluye en el contrato el derecho a traspaso


Por último, en la misma línea que el punto anterior, os recomendamos que el contrato incluya el derecho a traspaso para que podáis recibir una contraprestación económica en caso de que queráis abandonar el local y dar por concluido el contrato introduciendo un nuevo arrendatario. Fijar los términos del traspaso, si implica indemnización al arrendador o una subida de la renta y si se necesita la aprobación por parte del arrendador es vital para asegurarnos una buena solución de salida en caso de querer renunciar a la explotación del local.


Estos consejos vitales se podrían resumir en: 'tómate tu tiempo, asesórate, analiza, ten un plan de salida y no te enamores de un local'.


¡Mucha suerte en vuestra andadura!


¡Os deseamos una feliz y rentable semana, amigos hosteleros!


La mayoría de los hosteleros se enamoran de un local y lo desean por encima de todas las cosas, de todos los impedimentos y de todos los problemas legales o de viabilidad que puedan existir.

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