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Qué es una Zona de Protección Acústica Especial (ZPAE) y cómo afecta a mi restaurante

Las nuevas ZPAE llegan para reducir las molestias a vecinos y mejorar la convivencia de la hostelería con el vecindario


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Artículo escrito por: Rentabilibar.

16-03-2023

Si hay algo determinante para los hosteleros a la hora de negociar y de elegir un local donde montar su negocio es la licencia. Ni que decir tiene que sin licencia no se puede desarrollar una actividad económica en un local.

Es por ello por lo que siempre os recomendamos que, antes de firmar un local, realicéis una consulta urbanística para conocer si tiene licencia o no. En el caso de que la tenga, debemos conocer los antecedentes, las posibles sanciones que pueda tener el local o los procedimientos sancionadores abiertos con sus correspondientes expedientes correctivos o sancionadores. En el caso de que no tenga licencia, lo indicado es conocer si el tipo de actividad que queremos implantar en ese local se puede realizar. Es decir, si se puede cambiar la licencia en vigor de una actividad no hostelera por otra hostelera para poder abrir nuestro bar o restaurante.

En ese último capítulo cobra importancia el tema del que os quiero hablar hoy: las ZPAE.

¿Qué es una ZPAE?

Es una zona que presenta una superación de los objetivos de calidad acústica. A esa zona de la localidad se le denomina Zopa de Protección Acústica Especial y esa denominación limita la implantación de nuevos establecimientos hosteleros. Estas zonas, a su vez, se dividen en subzonas con mayor saturación acústica o menos. Dependiendo de esa segunda categorización se podrá o no implantar un nuevo negocio de hostelería. Tras esta declaración de una zona de la localidad como ZPAE, se procede a una revisión cada cinco años de esta declaración, así como a una monitorización continua de los niveles de ruido.

Una de las últimas ZPAE aprobadas es la de Trafalgar-Ríos Rosas, más conocida como ZPAE de Ponzano, que ha estado en vigor en enero en este barrio tan de moda para la hostelería.

 

¿Sólo hay ZPAE en Madrid?

En absoluto, muchas localidades españolas tienen delimitadas ZPAE. Tenemos ejemplos en Vitoria, Ciudad Real o Logroño. Si bien es cierto que la trayectoria de Madrid es la más larga y la que más calado mediático tiene. En este mapa interactivo podéis observar la situación de las cuatro ZPAE de Madrid.


¿Cómo nace la regulación de las ZPAE?

El asunto del ruido lleva más de 20 años en las agendas de los políticos. De hecho, todo lo relativo a las ZPAE nace en 2003 con la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, conocida como la Ley del Ruido, cuyo objeto fue “prevenir, vigilar y reducir la contaminación acústica, para evitar y reducir los daños que de ésta pueden derivarse para la salud humana, los bienes o el medio ambiente”. En esta Ley aparece por vez primera el término “Zona de Protección Acústica Especial”.

 

¿Cómo se concretan las medidas que afectan a la hostelería en un ZPAE?

Pongamos como ejemplo una ZPAE que es ejemplo a nivel nacional, por su extensión y por su complicación de resolución: la ZPAE centro en Madrid. Dicha ZPAE se divide en calles o zonas con contaminación acústica alta, moderada y baja.

Esa clasificación es la que limita la implantación de actividades de esta manera:

  • Zona de Contaminación Acústica Alta (el ruido es superior a 10dbA): No se admite la nueva implantación, ni la ampliación o modificación de actividades de la clase hostelera. Se restringe el horario de las terrazas, adelantando su cierre. Se limita el tamaño de la terraza a la mitad del aforo interior del local.

  • Zona de Contaminación Acústica Moderada (el nivel de ruido está entre 5 y 10dbA): No se admite que haya nuevos establecimientos con música, pero sí sin música siempre que no haya otro establecimiento de hostelería a menos de 150 metros. Teniendo en cuenta que en las ciudades de España es complicado que no haya locales a menos de 150 metros, todavía menos en el centro de una gran ciudad, significa una prohibición total del nuevo establecimiento de locales de hostelería. Se mantiene la misma limitación en el horario de las terrazas y en su aforo.

  • Zona de Contaminación Acústica Baja (menos de 5 dBA de ruido en el ambiente exterior): mismas limitaciones que en el caso anterior pero la distancia mínima a la que pueda existir otro local hostelero baja a 75 metros.

 

En los tres casos, sólo se admite un cambio de actividad en una licencia cuando la nueva actividad solicitada sea menos molesta que la anterior. Valga este ejemplo para contaros que, una vez que un barrio es declarado ZPAE, prácticamente es imposible conseguir una nueva licencia de hostelería.

¿Qué provoca que no se puedan conseguir nuevas licencias?

El primer motivo para que no se puedan conseguir nuevas licencias es, para empezar, una burbuja en los precios de los traspasos. Es lógico que si la única manera de montar un bar o un restaurante en esos barrios es usando una licencia antigua los poseedores de estas que quieran cesar en la actividad traspasen la licencia a precio de oro.

Además, al no poder implantarse nuevos locales, se suele producir una derivación de la actividad hostelera hacia otros barrios de las ciudades donde todavía se pueden abrir locales. De hecho, así nació la zona de Ponzano, como alternativa para montar nuevos locales de hostelería cuando se aprobó en 2012 la ZPAE que ocupaba todo el centro de Madrid.

Unido a la burbuja de traspasos, se produce un aumento del precio de los alquileres ya que es más caro tener algo único en la zona: un local de hostelería con licencia concedida. También se produce un hecho significativo que es que muchísimos emprendedores hosteleros montan nuevos negocios en las calles límite de la ZPAE, ya que se da el caso, en estas calles limítrofes que una acera de la calle está en ZPAE y la otra no. Así que lo hosteleros con nuevos proyectos se instalan en la acera donde no está implantada la ZPAE. Eso sucede en Madrid, por ejemplo, en las calles Carranza, Sagasta y Génova, donde una acera es ZPAE y en la otra se pueden montar locales de hostelería sin problema.

¿Qué recomendación os hacemos desde Rentabilibar?

  • Para evitar problemas con esas limitaciones en las zonas os recomendamos, antes de nada, que os informéis adecuadamente de los planes de vuestros respectivos ayuntamientos ya los trámites para declarar una ZPAE suelen llevar varios años y todo se conoce con antelación.

  • Lo más importante es que tengáis a vuestro lado una empresa experta en obtención de licencias que os pueda asesorar de lo que se puede hacer o no en cada local que os haya encajado para vuestro modelo de negocio hostelero. Esa pequeña inversión de tiempo y de dinero puede salvaros de invertir una gran suma de dinero en un local en el que la implantación de un bar o restaurante es inviable.

  • También os recomendamos, por mediación de este tipo de empresas o por cuenta propia, que realicéis una consulta a la entidad de licencias de vuestro ayuntamiento para conocer, como os decíamos al principio, el estado actual y los antecedentes de dicha licencia.

 

Confiamos haberos sido útiles en un tema tan actual, vital y candente como las ZPAE y tan espinoso como las licencias.

 

 

¡Nos vemos en dos semanas¡ ¡Hasta entonces, feliz y rentable semana, amigos hosteleros!

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Una vez que un barrio es declarado ZPAE, prácticamente es imposible conseguir una nueva licencia de hostelería.

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